دعاوی مربوط به اجاره
قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادهای مدنی در جامعه امروز است. بسیاری از روابط حقوقی میان اشخاص بر اساس اجاره شکل می‌گیرد؛ چه در زمینه اجاره مسکن، مغازه، زمین کشاورزی و یا حتی اجاره وسایل و اموال منقول. با وجود اهمیت این قرارداد، اختلافات متعددی بین موجر (مالک) و مستأجر به وجود می‌آید که در قالب «دعاوی مربوط به اجاره» در مراجع قضایی مطرح می‌شود. این دعاوی، طیف گسترده‌ای از مسائل همچون مطالبه اجاره‌بها، تخلیه عین مستأجره، مطالبه خسارت، تمدید قرارداد، و حتی ابطال اجاره‌نامه را شامل می‌شود. در این مقاله تلاش می‌کنیم به بررسی مهم‌ترین دعاوی ناشی از قرارداد اجاره پرداخته و راهکارهای قانونی آن‌ها را تبیین نماییم.
مفهوم اجاره و جایگاه آن در قانون
طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.» به زبان ساده، اجاره یعنی اینکه مالک مال (موجر) منافع آن را برای مدتی معین در برابر اجرت (کرایه) به دیگری (مستأجر) واگذار کند.
این عقد، یک عقد معوض است؛ یعنی دو طرف باید تعهدات خود را به‌طور متقابل انجام دهند. موجر موظف به تحویل عین مستأجره و تضمین استفاده متعارف از آن است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها و استفاده صحیح از ملک می‌باشد.
مهم‌ترین دعاوی مربوط به اجاره
۱. دعوای مطالبه اجاره‌بها
یکی از شایع‌ترین دعاوی، مطالبه اجاره‌بها توسط موجر از مستأجر است. در صورتی که مستأجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت اجرت عمل نکند، موجر می‌تواند با استناد به اجاره‌نامه رسمی یا عادی، دادخواست مطالبه اجاره‌بها مطرح کند.
اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند مستقیماً از طریق اجرای ثبت نیز اقدام کند.
در صورت عادی بودن اجاره‌نامه، دعوا باید در دادگاه حقوقی اقامه شود.
۲. دعوای تخلیه عین مستأجره
گاهی مستأجر پس از پایان مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در این حالت، موجر می‌تواند دعوای تخلیه مطرح نماید. این دعوا ممکن است به دو صورت مطرح شود:
تخلیه به دلیل پایان مدت اجاره: با انقضای مدت، رابطه استیجاری خاتمه یافته و مستأجر موظف به تخلیه است.
تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها: در صورت عدم پرداخت اجرت توسط مستأجر، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را بدهد.
۳. دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی
در برخی موارد طرفین فقط به اجاره‌نامه دستی یا شفاهی بسنده می‌کنند. در چنین شرایطی، هر یک از طرفین می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را داشته باشد تا رابطه استیجاری به‌صورت قانونی و مستند ثبت گردد.
۴. دعوای مطالبه خسارت و اجرت‌المثل ایام تصرف
اگر مستأجر بعد از پایان مدت اجاره همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد، موظف به پرداخت «اجرت‌المثل ایام تصرف» خواهد بود. موجر می‌تواند دادخواست مربوط به این موضوع را علیه مستأجر مطرح کند.
۵. دعوای فسخ اجاره
طبق مواد قانون مدنی، در صورتی که یکی از شرایط اساسی اجاره نقض شود یا ملک دارای عیوبی باشد که استفاده از آن را غیرممکن یا دشوار کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید. همچنین اگر مستأجر در استفاده از ملک مرتکب تخلف شود (مثلاً ملک مسکونی را به محل تجاری تبدیل کند)، موجر حق فسخ خواهد داشت.
۶. دعوای انتقال منافع به غیر بدون اجازه
یکی از موضوعات مهم در قرارداد اجاره، ممنوعیت انتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر است. اگر مستأجر بدون اذن موجر ملک را به دیگری اجاره دهد، موجر می‌تواند دعوای تخلیه مطرح کرده و اجاره را فسخ کند.
۷. دعوای مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
در قراردادهای اجاره تجاری، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه از اهمیت بالایی برخوردار است. دعاوی مرتبط با سرقفلی معمولاً در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند و شامل مطالبه سرقفلی، اعتراض به میزان تعیین‌شده یا تخلیه با پرداخت حق سرقفلی هستند.
نکات مهم در دعاوی مربوط به اجاره
۱. وجود اجاره‌نامه مکتوب: اجاره‌نامه رسمی یا عادی بهترین دلیل برای اثبات رابطه استیجاری است.
۲. صلاحیت دادگاه: دعاوی اجاره معمولاً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شوند.
۳. اجرای ثبت: در صورت رسمی بودن اجاره‌نامه، موجر می‌تواند به اداره ثبت مراجعه و دستور تخلیه یا وصول اجاره‌بها را از طریق اجرائیه ثبت دریافت کند.
4. ضمانت اجراهای قانونی: عدم پرداخت اجاره‌بها، استفاده غیرمجاز از ملک یا انتقال منافع به غیر از جمله تخلفاتی است که به فسخ اجاره یا تخلیه می‌انجامد.
تفاوت اجاره مسکونی و تجاری در دعاوی
اجاره مسکونی: عمدتاً به موضوع تخلیه، پرداخت اجاره‌بها و تمدید قرارداد مربوط می‌شود.
اجاره تجاری: علاوه بر مسائل عمومی اجاره، موضوعات مربوط به سرقفلی، حق کسب و پیشه و شرایط خاص مستأجران تجاری را در بر می‌گیرد.
راهکارهای پیشگیری از دعاوی اجاره
۱. تنظیم قرارداد رسمی و دقیق: قرارداد باید شامل مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، شرایط پرداخت و سایر تعهدات باشد.
۲. تصریح شرایط فسخ و تخلیه: پیش‌بینی شرایط فسخ در قرارداد مانع بسیاری از اختلافات می‌شود.
۳. دریافت ضمانت معتبر: موجر می‌تواند برای تضمین پرداخت اجاره‌بها چک یا سفته از مستأجر دریافت کند.
۴. ثبت رسمی قرارداد: اجاره‌نامه رسمی، از بسیاری دعاوی و مشکلات آتی جلوگیری خواهد کرد.
جمع‌بندی
دعاوی مربوط به اجاره بخش وسیعی از پرونده‌های حقوقی را تشکیل می‌دهند. این دعاوی ممکن است از مطالبه اجاره‌بها و تخلیه ملک تا دعاوی مربوط به سرقفلی و خسارات را شامل شوند. برای جلوگیری از بروز اختلاف، تنظیم قرارداد دقیق و رسمی ضروری است. همچنین آگاهی از حقوق و تکالیف طرفین در چارچوب قانون می‌تواند مانع بروز بسیاری از دعاوی گردد.
معرفی موسسه حقوقی عدالت دانان
در صورتی که شما نیز با دعاوی مربوط به اجاره روبه‌رو هستید و نیاز به مشاوره تخصصی دارید، می‌توانید از خدمات موسسه حقوقی عدالت دانان بهره‌مند شوید. این موسسه با همکاری وکلای مجرب در حوزه حقوق مدنی و دعاوی اجاره، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده‌های شماست.
برای کسب اطلاعات بیشتر و ارتباط با کارشناسان، به وب‌سایت رسمی این موسسه به نشانی:
👉 edalatdanan.com
مراجعه نمایید.